آدرس غلط وزارت نیرو درباره وضعیت آب تهران/ چرا طرح فریز پایتخت راه‌حلی عاقلانه برای حل بحران آب نیست؟ + نمودار ساخت و ساز

اقتصاد۲۴- روز گذشته مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران با انتقاد از طرح وزارت نیرو مبنی بر توقف دوساله ساخت‌وساز در تهران به دلیل کمبود آب، این استدلال را «ضعیف و غیرمنطقی» دانست و تأکید کرد مشکل کم‌آبی باید با برنامه‌ریزی و استفاده از پساب‌ها حل شود، نه با ممنوعیت توسعه شهری.

 «فرهیختگان» ابعاد مختلف این موضوع را بررسی کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد دولت نباید بدون توجه به ابعاد مختلف این موضوع ازجمله اثرات روانی کاهش ساخت‌وساز بر قیمت مسکن در تهران و کشور، کاهش شدید درآمد شهرداری و دیگر موضوعات جانبی آن تصمیم بگیرد.

جزئیاتی از طرح مهار تهران

پس از اعتراض رئیس شورای شهر تهران و انتقاد او از طرح وزارت نیرو مبنی بر توقف دوساله ساخت‌وساز در تهران به دلیل کمبود آب، غلامرضا کاظمیان، دبیر شورای عالی معماری و شهرسازی و معاون وزیر راه و شهرسازی، جزئیات این طرح را در گفت‌و‌گو با رسانه اکوایران شرح می‌دهد. کاظمیان در این گفت‌و‌گو بیان داشت: «این پیشنهاد، نه‌فقط به ما که به کل دولت داده شده است که ساخت‌وساز متوقف شود.

در نامه‌ای که برای ما آمده، گفته شده است جلسه‌ای با شورای عالی معماری و شهرسازی گذاشته شود و در این مورد تصمیم‌گیری شود. ما یک جلسه را برگزار کردیم، البته جلسه ما درباره بررسی سیاست‌های کنترل ساخت‌وساز و توسعه منطقه کلان‌شهری تهران بود.» او با تأکید بر نکات جلسه گفت: «به نظر می‌رسد که از نقطه درست‌تری باید مسئله را شروع کنیم، آن هم این است که بارگذاری جمعیتی و فعالیتی جدید در تهران باید در چهارچوب اسناد مصوب توسعه و عمران محدود شود. این قطعاً به معنای محدودیت شدید خواهد بود، زیرا نکته ما این است که باید تلاش کنیم جمعیت و فعالیت اقتصادی که مصرف زمین، مصرف آب و کاربری بالایی دارند؛ یعنی نیروی انسانی زیادی لازم دارند، بتوانیم به عنوان نقطه شروع تقاضای ساخت‌وساز در تهران محدود کنیم.» او در پاسخ به این پرسش که آیا این طرح فقط مختص به شهر تهران است یا خیر، نیز گفت: «ما مجموعه شهری تهران را در نظر داریم؛ یعنی منطقه کلان‌شهری تهران که شامل دو استان تهران و البرز می‌شود، البته شهر تهران در آن وزن اساسی دارد.

۵۰ درصد درآمد شهرداری می‌پرد!

یکی از تبعات قابل‌پیش‌بینی توقف ساخت‌وساز در تهران، کاهش شدید درآمد شهرداری پایتخت خواهد بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد طی سال‌های اخیر، مهم‌ترین بخش منابع شهرداری تهران، درآمد‌های ناشی از توسعه شهر یا همان عوارض ساخت‌وساز و فروش تراکم است. رقم این بخش در سال آینده ۱۰ هزار و ۸۰ میلیارد تومان پیش‌بینی شده که معادل ۴۴.۵ درصد از کل منابع ۲۲۵ همتی در قانون بودجه سال ۱۴۰۴ است.

بیشتر بخوانید:آیا آب در تهران جیره‌بندی می‌شود؟

آمار‌ها نشان می‌دهد طی سال‌های اخیر، اگرچه سهم این منبع درآمد از بالای ۵۰ درصد در سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۷ به حدود ۴۵ درصد در دو سال اخیر رسیده، اما همچنان از دست دادن این درآمد برای شهرداری پایتخت می‌تواند به عنوان یک شوک تلقی شود؛ شوکی که با کاهش ۵۰ درصدی درآمد شهرداری تهران می‌تواند ارائه خدمات عمومی و ایجاد زیرساخت‌های شهری را برای شهرداری پایتخت دشوار و حتی غیرممکن کند.

در مقابل، برخی از جمله در دولت معتقدند کاهش درآمد شهرداری تهران را می‌توان با ارائه «لایحه درآمد پایدار شهرداری‌ها» و کاهش اتکای این نهاد به درآمد‌های ساخت‌وساز جبران کرد.

نگاهی به وضعیت مالی شهرداری‌های کشور‌های مختلف نشان می‌دهد این ایده، ایده درستی به نظر می‌رسد، اما اینکه در ایران قابلیت اجرایی داشته باشد، فعلاً باید در تحقق آن تردید داشت.

در این خصوص، مقایسه بخش‌های درآمدی شهرداری‌های کشور با شهرداری‌های شهر‌های بزرگ جهان در کشور‌های توسعه‌یافته و در حال توسعه بسیار قابل‌تأمل است. برای مثال، درحالی‌که سهم «شارژ شهری» در شهرداری تهران طی سال جاری ۲.۲ درصد بوده، این میزان در شهرداری‌های کشور‌های توسعه‌یافته ۳۲ و در کشور‌های در حال توسعه ۱۷ درصد است. سهم عوارض ساخت‌وساز و فروش تراکم درحالی‌که در شهرداری تهران حدود ۴۴.۵ درصد بوده، این مقدار در شهرداری کشور‌های توسعه‌یافته ۱ و در کشور‌های در حال توسعه نیم درصد است. در شهرداری تهران عوارض محلی ۹.۶ درصد بوده که این میزان در کشور‌های توسعه‌یافته ۱۱ و در کشور‌های در حال توسعه ۱۹ درصد است.

 در شهرداری تهران درحالی‌که کمک‌های دولت ۱ درصد از منابع را تشکیل می‌دهد، در کشور‌های توسعه‌یافته این مقدار ۱۲ و در کشور‌های در حال توسعه ۱۷ درصد است. درآمد شهرداری تهران از بهای خدمات شهری ۱.۱ درصد بوده که این میزان در شهرداری‌های کشور‌های توسعه‌یافته ۸ و در کشور‌های در حال توسعه ۱۵ درصد است. درحالی‌که برای منابع حاصل از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بودجه شهرداری پایتخت رقمی ذکر نشده، این میزان در کشور‌های توسعه‌یافته ۸ و در کشور‌های در حال توسعه ۵ درصد است.

فروش اموال و دریافت وام و فروش اوراق درحالی سهم ۲۸.۲ درصدی در منابع شهرداری تهران دارد که سهم آن در کشور‌های توسعه‌یافته ۱۲ و در کشور‌های در حال توسعه ۱۶ درصد است. اما سهم مالیات نیز درحالی در کشور‌های توسعه‌یافته ۱۶ و در کشور‌های در حال توسعه ۱۰.۵ درصد است که این میزان برای شهرداری تهران طی سال آینده بیش از ۱۶ درصد خواهد بود.

تصمیمی علیه ساخت سالانه ۵۰ هزار مسکن

طرح وزارت نیرو مبنی بر توقف دوساله ساخت‌وساز در تهران به دلیل کمبود آب، اگر حتی به بحران‌هایی که کاهش ۵۰ درصدی درآمد‌های شهرداری پایتخت ایجاد می‌کند نیز بی‌توجه باشد، قطعاً نمی‌تواند نسبت به کاهش سالانه ساخت ۵۰ هزار واحد یا بیش از ۱۰ درصد از ساخت و ساز کشور بی‌توجه باشد.

بیشتر بخوانید:روز صفر آب نزدیک است!

بررسی‌های «فرهیختگان» از آمار‌های سالانه مرکز آمار ایران نشان می‌دهد بین سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۴۰۳ در سال‌های ۱۳۸۱ تا ۱۳۸۸ تعداد واحد‌های مسکونی درج شده در پروانه‌های ساختمانی سالانه بین ۸۰ تا ۱۰۰ هزار واحد بوده که این تعداد در سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲ به حدود ۲۰۰ هزار واحد رسیده است. پس از طی سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۳ به‌تبع کاهش ساخت و ساز در کشور و عدم پیگیری پروژه‌های جدید مسکن مهر، تعداد واحد‌ها در کشور و تهران رو به کاهش گذاشته و طی این سال‌ها به طور میانگین سالانه ۵۰ تا ۶۰ هزار واحد مسکونی در پروانه‌های دریافتی درج شده است. 

همچنین سهم شهر تهران از تعداد واحد‌های مسکونی درج شده در پروانه‌های ساختمانی کل کشور طی سال‌های ۱۳۸۱ تا ۱۳۹۷ به طور میانگین ۲۰ تا ۲۳ درصد بوده که این میزان از سال ۱۳۹۹ تاکنون حول و حوش ۱۰ تا ۱۱ درصد رسیده است. به عبارتی، طی ۵ سال اخیر سهم شهر تهران از ساخت و ساز مناطق شهری کشور ۵۰ درصد کاهش یافته و از حول و حوش ۲۰ به ۱۰ درصد کاهش یافته است.

با این حساب، محدودیت‌های توسعه افقی تهران، مشکلات اقتصاد کلان، گرانی زمین، عدم صرفه ساخت و ساز به دلیل طولانی شدن فرایند ساخت و ساز، سوددهی بالای ساختمان‌های کلنگی نسبت به ساخت‌و‌ساز، بروکراسی پیچیده اعطای مجوز ساخت، سوددهی بازار‌های رقیب مسکن در این مدت و موارد دیگری، عواملی هستند که به صورت خودکار منجر به سقوط ۵۰ درصدی سهم پایتخت از ساخت و ساز کشور شده و در این شرایط، توقف ساخت و ساز نیز می‌تواند ضربه دیگری بر پیکره ساخت و ساز در تهران وارد کند.

توجه داشته باشیم طرح وزارت نیرو برای توقف دوساله ساخت‌وساز در تهران صرفاً منجر به توقف ساخت سالانه ۵۰ هزار واحد مسکونی نمی‌شود و همینطور اینکه تهران چه سهمی از ساخت و ساز کشور دارد نیز به اندازه اثرگذاری قیمت مسکن در تهران بر روند‌های قیمت مسکن در کشور اهمیت ندارد. به بیانی دیگر، شهر تهران همچون اغلب پایتخت‌ها در جهان به عنوان یک مرکز اقتصادی و جمعیتی مهم، نقش مهمی در تعیین روند‌های قیمت مسکن در کشور داشته و نوسانات قیمتی در این شهر می‌تواند به عنوان یک الگو برای سایر مناطق عمل کند.

۵۷ درصد هزینۀ تهرانی‌ها برای مسکن

تبعات روانی توقف ساخت‌و‌ساز در شهر تهران روی بازار مسکن این شهر و حتی کشور می‌تواند جبران‌ناپذیر باشد. براساس گزارش مرکز آمار ایران از جزئیات هزینه- درآمد خانوار‌های شهری کشور، سهم مسکن از کل هزینه‌های خانوار‌های شهری کشور در سال ۱۴۰۲ در حالی به طور میانگین در کشور ۴۲.۴ درصد بوده که این میزان در استان تهران با سهم ۵۵.۸ درصد، در رتبه اول قرار گرفته است. استان البرز با سهم ۴۴.۷ درصدی، با اختلاف بسیار زیاد دوم است. فارس با ۴۴.۲ درصد سوم و گیلان و همدان به ترتیب با ۴۲.۴ و ۴۰.۵ درصد چهارم و پنجم هستند. اصفهان با ۳۸.۹ درصد و قزوین با ۳۸.۶ درصد در رتبه‌های ششم و هفتم قرار دارند.

در روز‌های گذشته مرکز آمار ایران چکیده نتایج گزارش هزینه-درآمد سال ۱۴۰۳ را برای مناطق شهری و روستایی کشور منتشر کرد. گرچه گزارش تفصیلی مناطق شهری و روستایی که داده‌های استانی در آن می‌آید، هنوز منتشر نشده، اما طبق گزارش مرکز آمار، سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوار‌های شهری کشور طی سال گذشته به ۴۳.۷ درصد رسیده که نسبت به عدد ۴۲.۴ درصدی سال ۱۴۰۲ افزایش ۱.۳ واحد درصدی داشته است. اگر این روند را برای استان تهران نیز در نظر بگیریم، سهم مسکن از سبد هزینه‌ای خانوار در مناطق شهری این استان به بیش از ۵۷ درصد خواهد رسید که یک رکورد بی سابقه است.

توجه داشته باشیم عدد ۵۶ یا ۵۷ درصد در حالی است که طبق تعاریف نهاد‌های بین‌المللی و کارشناسان حوزه رفاه، نرخ متعارف این عدد باید حول و حوش ۳۰ درصد باشد. به عبارتی، نرخ فقر مسکن یا نرخ استطاعت مسکن حول و حوش ۳۰ درصد بوده و عدد بالاتر از آن موجب از دست رفتن رفاه خانوار برای جبران هزینه‌های مسکن خواهد شد.

بیشتر بخوانید:بحران آب در نقطه جوش؛ کاهش سالانه منابع داخلی آب شیرین ایران حدود ۷ برابر شاخص‌های جهانی

نکته قابل تأمل دیگر اینکه، داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد در سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۳۸۴ سهم مسکن از هزینه‌های خانوار‌های شهری استان تهران بین ۳۴ تا ۳۵ درصد بوده است، عددی که در سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲ به ۴۷ تا ۴۸ درصد می‌رسد، اما در سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۶ کاهش جزئی داشته و به حول و حوش ۴۴ درصد کاهش می‌یابد. این عدد در سال‌های اخیر با جهش‌های شدید قیمت مسکن، عدد ۵۰ درصدی را در سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ به ثبت می‌رساند، سپس در سال ۱۴۰۱ به حدود ۵۱ درصد رسیده و در دو سال اخیر نیز اعداد عجیب ۵۶ یا ۵۷ درصد را به خود دیده است.

ایده‌هایی برای نجات آبی تهران

روز گذشته دبیر شورای عالی معماری و شهرسازی درخصوص چاره‌اندیشی برای تهران گفت: «یکی از مبانی اساسی آن این است که برای جلوگیری از رشد منطقه تهران بتوانیم بارگذاری جمعیتی و فعالیتی در تهران را محدود کنیم به گونه‌ای که جمعیت تهران اضافه نشود، مکانیسم آن هم این است که فرصت‌های شغلی در تهران به فرصت شغلی از نوع خدمات برتر کلانشهری تغییر ماهیت دهند. ضمن اینکه رونق و توسعه اقتصادی تهران را داشته باشیم، اما در عین حال باعث افزایش جمعیت و ساخت‌وساز هم نشویم.» کاظمیان در پاسخ به این پرسش که خدمات برتر کلانشهری دقیقاً شامل چه مواردی است نیز می‌گوید: «در ادبیات تخصصی اقتصاد شهری، عمدتاً فعالیت‌های اقتصادی هستند که بهره‌وری زمین بالاست و در مقابل نیروی انسانی و مساحت بالای زیادی لازم ندارند. خدمات مهندسی، طراحی و رسانه‌ها، صنایع های‌تک و... مصادیق آنها هستند.»

در مقابل دبیر شورای‌عالی معماری و شهرسازی، مهدی چمران رئیس شورای شهر تهران با انتقاد از طرح وزارت نیرو می‌گوید: «مشکل کم‌آبی باید با برنامه‌ریزی و استفاده از پساب‌ها حل شود، نه با ممنوعیت توسعه شهری.» گرچه طرح دولت فعلاً نهایی نیست و قطعاً چکش‌کاری بسیاری را شاهد خواهیم بود؛ اما به نظر می‌رسد دولت باید درنهایت همه جوانب طرح را در نظر گرفته و یکی از بال‌های این تصمیم می‌تواند مدیریت منابع آب (استفاده از پساب‌ها برای مصارف غیرشرب)، بال دیگر انتقال برخی از فعالیت‌های اقتصادی به خارج از تهران، بال سوم، راه‌اندازی حمل‌ونقل سریع‌السیر از تهران به شهر‌های دورتر برای کاهش فشار جمعیتی و حتی مشوق‌های مالیاتی برای خروج جمعیت از تهران نیز باشد.

منبع: روزنامه فرهیختگان