از رؤیای خانه‌دار شدن تا سوداگری؛ چالش‌های فروش متری مسکن؟/ طرحی که بازار ملک را سرمایه‌ای‌تر می‌کند

اقتصاد ۲۴- بازار سرمایه ایران که همواره به دنبال ارائه ابزار‌های نوین برای هدایت نقدینگی به سمت بخش‌های مولد اقتصاد بوده، این بار مسکن متری را به عنوان طرحی جدید برای ورود سرمایه‌های خرد به بازار ملک مطرح کرده است. این ایده که به سرمایه‌گذاران امکان می‌دهد تا به جای خرید یک واحد کامل مسکونی، واحد‌های آپارتمانی را به صورت متراژ‌های کوچک و قابل معامله در بورس خریداری کنند، با هدف رونق بخشیدن به صنعت ساخت‌وساز و ایجاد فرصتی برای حفظ ارزش سرمایه افراد در برابر تورم، کلید خورده است.

سازوکار طرح؛ از سرمایه خرد تا خانه دار شدن؟

بر اساس طرح‌های پیشنهادی، سرمایه‌گذاران می‌توانند با خرید اوراق یا سهامی که نماینده متراژ مشخصی از یک واحد یا پروژه مسکونی است، وارد این بازار شوند. این اوراق که در بورس کالا قابل معامله خواهند بود، به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهند که با مبالغ کمتر، در بازار پررونق مسکن سرمایه‌گذاری کرده و از افزایش احتمالی قیمت‌ها منتفع شوند. در تئوری، با جمع‌آوری متراژ‌های خریداری شده، فرد در نهایت می‌تواند به اندازه یک واحد مسکونی کامل دست یابد و گامی به سوی خانه‌دار شدن بردارد.

طرح فروش متری مسکن، دریچه‌ای به سوی رونق و حفظ سرمایه

کارشناسان اقتصادی، مزایای متعددی را برای این طرح متصور هستند. در وهله اول، این روش می‌تواند حجم عظیمی از نقدینگی سرگردان در جامعه را به سمت بخش مسکن هدایت کند؛ بازاری که با توجه به روند تورم، همواره به عنوان یکی از گزینه‌های امن برای حفظ ارزش پول مطرح بوده است.

بسیاری از افراد که توانایی خرید یک آپارتمان کامل را ندارند، می‌توانند با سرمایه‌های کوچک خود، در بازار مسکن سهیم شوند و از رشد احتمالی آن بهره‌مند گردند.

چالش‌ها و نگرانی‌ها؛ از سوداگری تا ناکامی در خانه‌دار شدن

با وجود مزایای ظاهری، منتقدان و برخی کارشناسان نسبت به ابعاد منفی این طرح ابراز نگرانی کرده‌اند. مهم‌ترین دغدغه، تبدیل شدن مسکن از یک کالای مصرفی اساسی به یک کالای صرفاً سرمایه‌ای است.

این طرح ممکن است جذابیت مسکن را برای سرمایه‌گذارانی که نیازی به سکونت ندارند، افزایش دهد و باعث شود که افراد به جای نیاز واقعی، صرفاً به دنبال کسب سود از نوسانات قیمت باشند.

بسیاری معتقدند که این سازوکار، فرد را مستقیماً صاحب خانه نمی‌کند، بلکه صرفاً امکان سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بخش مسکن را فراهم می‌آورد. تبدیل متراژ‌های کوچک به یک واحد کامل، خود نیازمند سرمایه قابل توجهی است که ممکن است در دسترس همه نباشد.

تشدید نگاه سرمایه‌ای به مسکن

هادی سرخوش کارشناس بازار مسکن در گفت‌و‌گو با اقتصاد ۲۴ به بزرگترین نگرانی و چالش اصلی فروش متری مسکن اشاره کرد و گفت: مسکن، که یکی از نیاز‌های اساسی بشری است، بیش از پیش به یک ابزار صرفاً سرمایه‌گذاری تبدیل شده است. این موضوع می‌تواند انگیزه افراد برای خرید خانه جهت سکونت را کاهش دهد و بازار را بیشتر به سمت سوداگری سوق دهد. اگر تقاضای سرمایه‌ای بر تقاضای مصرفی غلبه کند، ممکن است شاهد رشد غیر واقعی قیمت‌ها و ایجاد حباب در بازار باشیم که در نهایت به ضرر مصرف‌کنندگان واقعی تمام خواهد شد.

بیشتر بخوانید: تسهیلات بی ثمر بانک مسکن و رویای برباد رفته خانه دار شدن جوانان/ وامی برای خرید ۲.۵ متر خانه/ طرح ثمر بیشتر شوخی اقتصادی است

محقق نشدن خانه‌دار شدن مستقیم

وی ادامه داد: خرید متری به معنای خرید سهام یا اوراق بهادار مرتبط با ملک است، نه خرید مستقیم خود ملک. برای اینکه فرد بتواند از مجموع متراژ‌های خریداری شده، یک واحد مسکونی کامل بسازد یا تحویل بگیرد، معمولاً نیازمند طی کردن مراحل پیچیده‌تر و پرداخت مبالغ اضافی است که این امر، فرآیند خانه‌دار شدن را برای بسیاری از افراد دشوارتر می‌کند.

سرخوش تاکید کرد: در صورتی که فرد برای خرید خانه نیاز فوری به پول داشته باشد، ممکن است نتواند به راحتی متراژ‌های خریداری شده خود را با قیمت مطلوب بفروشد، به خصوص اگر بازار دچار رکود یا افت قیمت شود.

به گفته این کارشناس صنعت مسکن؛ همانطور که اشاره شد، هر واحد مسکونی ویژگی‌های منحصر‌به‌فرد خود را دارد. یکسان‌سازی این املاک برای معامله در قالب اوراق استاندارد بورس، بسیار چالش‌برانگیز است. ممکن است در نهایت، اوراق نماینده واحد‌هایی با کیفیت یا موقعیت‌های متفاوت باشند. تعیین قیمت منصفانه و دقیق برای هر متر مربع، با در نظر گرفتن تمام این ناهمگنی‌ها، کار دشواری است و می‌تواند منجر به اختلاف نظر‌های قیمتی شود.

احتمال سوداگری و سفته‌بازی در طرح فروش متری مسکن

سرخوش گفت: بازار‌هایی که پتانسیل سودآوری سریع دارند، همواره جذابیت زیادی برای دلالان و سفته‌بازان دارند. این افراد ممکن است با خرید حجم زیادی از این اوراق، قیمت‌ها را به صورت مصنوعی بالا ببرند و از نوسانات کوتاه‌مدت سود کسب کنند، که این امر به ضرر سرمایه‌گذاران خرد و مصرف‌کنندگان واقعی تمام می‌شود. اگرچه این طرح می‌تواند نقدینگی را جذب کند، اما تأثیر آن بر کاهش قیمت واحد‌های مسکونی در بازار سنتی، ممکن است چندان چشمگیر نباشد، زیرا عوامل کلان‌تری مانند عرضه زمین، هزینه‌های ساخت و سیاست‌های دولتی، نقش تعیین‌کننده‌تری دارند.

وی ادامه داد: در کل مردم برای خرید مسکن آن هم به صورت متری، علاوه بر اینکه صرف هزینه می‌کنند باید در صف انتظار جهت دستیابی به یک سرپناه قرار گیرند که این در شأن و منزلت مردم ما نیست.

بازتعریف جایگاه مسکن در سبد سرمایه‌گذاری

به گزارش اقتصاد ۲۴، ورود مسکن متری به بورس، می‌تواند جایگاه مسکن را در سبد دارایی خانوار‌ها و سرمایه‌گذاران تغییر دهد. این طرح، با ایجاد یک ابزار سرمایه‌گذاری جدید، پتانسیل آن را دارد که ضمن جذب سرمایه به سمت یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور، نگاه‌ها را به سمت واقعی‌تر شدن قیمت‌ها و شفافیت بیشتر در معاملات سوق دهد. اما موفقیت بلندمدت آن، نیازمند تدوین قوانین حمایتی مناسب، نظارت دقیق بر سازندگان و شفاف‌سازی سازوکار‌ها برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی است.

در نهایت، باید دید که آیا این مسکن متری می‌تواند گامی مؤثر در جهت حل مشکلات دیرینه بازار مسکن ایران باشد یا تنها به ابزاری دیگر برای فعالیت‌های سفته‌بازانه تبدیل خواهد شد.