کاهش ۲۳ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی و آینده مبهم بازار مسکن/ بازاری در بن‌بست سرمایه‌گذاری

اقتصاد۲۴- بازار مسکن همواره یکی از مهم‌ترین و تاثیرگذارترین بخش‌های اقتصادی در ایران بوده است؛ بخشی که نه‌تنها نقش کلیدی در تامین نیاز‌های اساسی خانوار‌ها ایفا می‌کند، بلکه به‌عنوان محرکی برای رشد اقتصادی، اشتغال‌زایی و گردش سرمایه نیز شناخته می‌شود. با این حال، در سال‌های اخیر، این بازار با چالش‌های متعددی مواجه شده که روند تولید و عرضه مسکن را به‌شدت تحت تاثیر قرار داده است.

براساس گزارش اخیری که ایرنا از داده‌های مرکز آمار ایران منتشر کرده است، کاهش ۲۳ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی، افزایش هزینه‌های ساخت و افت سرمایه‌گذاری خصوصی در بخش مسکن، زنگ خطر رکود را به صدا درآورده‌اند. در شرایطی که تورم عمومی کشور بر قیمت مصالح، دستمزد نیروی کار و هزینه‌های جانبی ساخت تأثیر گذاشته، توان مالی سازندگان برای ادامه فعالیت‌های عمرانی کاهش یافته و در نتیجه، عرضه مسکن جدید با افت چشمگیری روبه‌رو شده است.

از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید خانوار‌ها و ناکارآمدی تسهیلات بانکی در پوشش هزینه‌های ساخت، موجب شده تقاضای مصرفی نیز به‌شدت کاهش یابد. این عوامل در کنار یکدیگر، چشم‌انداز آینده بازار مسکن را با ابهامات جدی مواجه کرده‌اند.

بیشتر بخوانید: گزارش عملکرد دولت پزشکیان در حوزه مسکن منتشر شد

هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس و پژوهشگر حوزه مسکن در پاسخ به اینکه چه عوامل و موانعی منجر به کاهش ساخت و ساز در این حوزه شده است؟ به اقتصاد ۲۴ گفت: «به دلیل رکود تورمی که در بازار وجود دارد خیلی از سازندگان تمایلی به سرمایه‌گذاری در این بازار ندارند. این را پیش‌تر هم می‌توانستیم از کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی شهرداری متوجه شویم. البته مشکل این است که آمار در کشور ما بصورت شفاف ارائه نمی‌شود ولی این کاهش حتمی است و برای آینده باید برنامه داشته باشیم.»

وی ادامه داد: «اگر بازار مسکن را به عنوان یک سیستم کلان ببینیم، خارج از این بازار ریسک‌هایی به آن تحمیل شده است، از جمله جنگ ۱۲ روزه. از سال گذشته هم شرایطی که در بازار‌هایی مانند بورس و طلا وجود داشت، گواه این بود که چندان شرایط پایداری وجود ندارد.»

این کارشناس حوزه مسکن درخصوص راهکار‌های خود برای توقف کاهش ساخت و ساز، بیان کرد: «برای آینده اگر بخواهیم کاری کنیم، این آمار چندان کفایت نمی‌کند چراکه ریسک‌های زیادی بر بازار مسکن وارد شده است. در سال‌های گذشته گسترش ساخت مسکن، منجر به مولفه دسترسی به مسکن نشده است. این آمار را از آنجا متوجه شدیم که در سال‌های ۸۵ تا ۹۵، چه در بخش خصوصی و چه در بخش دولتی ساختمان‌های زیادی ساخته شد، اما بیش از نیمی از آنها خالی ماندند.»

فروغمند اعرابی ضمن تاکید بر اینکه ساخت مسکن با دسترسی مسکن پیوستگی ندارد، ادامه داد: «منظور این است که افراد جامعه باید بتوانند با قسمتی از درآمدشان به مسکن مطلوب دسترسی داشته باشند. مسکن مطلوب هم از مسائل فنی است چراکه بخشی از واحد‌های مسکونی موجود، بافت فرسوده هستند و شرایط اجتماعی و بهداشتی خوبی ندارند و حتی ایمن هم نیستند.»

وی همچنین درباره نوع سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، عنوان کرد: «نوع سرمایه گذاری در مسکن احتکاری است نه سرمایه‌گذاری که بحث ساخت مسکن در آن مطرح باشد. ما بانک‌ها را از سرمایه‌گذاری در مسکن منع کردیم چراکه خیلی از آنها مسکن را برای مواقعی که فروش به نفعشان است، نگه می‌داشتند. همچنین فعالیت اصلی ساخت و ساز را نتوانستیم از فعالیت نگه‌داری و احتکار جدا کنیم؛ یعنی می‌توانستیم در حوزه ساخت مسکن، بانک‌ها را وارد کنیم، اما به گونه‌ای که نگهدارنده مسکن نباشند.»

فروغمند اعرابی در پاسخ به اینکه کاهش ساخت مسکن می‌تواند به ایجاد حباب قیمتی منجر شود یا برعکس، قیمت‌ها براساس کمبود واقعی مسکن تغییر می‌کنند؟ به اقتصاد ۲۴ گفت: «اگر عددی بخواهیم حساب کنیم، تعداد واحد ساخته شده را به تعداد جمعیت، یک نسبت در نظر می‌گیریم. این نسبت را اگر عددی نگاه کنیم، نسبت خوبی است ولی به این معنا نیست که واقعا وضعیت مسکن ما خوب باشد، چراکه تعداد زیادی از خانه‌ها وضعیت مطلوبی ندارند و تعدادی از واحد‌ها هم خالی هستند؛ بنابراین صرف این، نمی‌توانیم بگوییم عدد مسکن برای ما کافی است بلکه واحد‌ها باید عرضه شوند. قوانین متعددی هم برای عرضه مسکن تصویب شده است ولی هیچکدام عملیاتی نشده و موانعی پیش آن قرار داشته است. قانون مولدسازی دارایی‌های دولت خیلی کم عملیاتی شد و در حد چند نمونه باقی ماند، چراکه دولت زمین را نگه می‌دارد در صورتی که این از قوانینی است که می‌تواند به بهبود وضعیت مسکن و اینکه بسیاری بتوانند با شرایط مختلفی خانه دار شوند، کمک می‌کند.»

بیشتر بخوانید: میانگین نرخ اجاره آپارتمان در تهران اعلام شد+ جدول

این کارشناس حوزه مسکن افزود: «نکته دیگری هم وجود دارد و آن این است که در حال حاضر بانک‌ها وام هم نمی‌دهند. در سال‌های ۸۴، ۸۵ بسیاری از مردم با وام خانه‌دار می‌شدند و کمک برای خرید مسکن بود ولی به دلیل تورم موجود، بانک‌ها مدت‌هاست که نمی‌توانند وام دهند. به طور کلی ساختار‌های اقتصادی ما به گونه‌ای است که مسکن را نمی‌توانیم فقط در حوزه مسکن بررسی کنیم چراکه به مسائل اقتصادی و سیاست خارجه گره خورده است.»

وی همچنین درباره نقش وزارت راه و شهرسازی بیان کرد: «در سال‌های گذشته می‌دیدیم که آمار ثبت نام نهضت ملی مسکن به عنوان یک افتخار گفته می‌شد ولی تا وقتی که ما نتوانیم به آنها مسکنی با رفاه حداقلی بدهیم، چه افتخاری دارد؟ بسیاری از بحران‌ها میراث گذشته است. وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر روی قوانین کار می‌کند و خودش نباید متولی ساخت شود، بلکه باید داور بازی باشد و بخش خصوصی باید به عنوان پیمانکار وارد بازی شود. اگر هم در گذشته چنین رویکردی بوده، اشتباه بوده است. به صورت کلی وقتی اقتصاد، وضعیت پایه پولی و تورم کشور چنین وضعی دارد، بخش خصوصی هم وارد گود نمی‌شود. وزارت راه و شهرسازی باید کاری کند که بخش خصوصی بتواند در جهت رشد اجتماعی و اقتصادی کل کشور وارد شود.»