40 लाख की प्रॉपर्टी को कैसे 100 करोड़ की बनाएं? प्रॉपर्टी एक्सपर्ट का निवेश मंत्र

'उन्हें करोड़ों की प्रॉपर्टी विरासत में नहीं मिली, उन्होंने दशकों तक इंतजार नहीं किया. उन्होंने ₹12,000 प्रति वर्ग फुट की लॉन्च डील को ₹100 करोड़ के रियल एस्टेट पोर्टफोलियो में बदलने का तरीका जान लिया, जल्दी काम करके, कड़ी मेहनत से बातचीत करके और दूसरों की तुलना में अधिक बुद्धिमानी से निवेश करके'.

गुरुग्राम स्थित रियल एस्टेट सलाहकार ऐश्वर्या श्री कपूर ने अपनी पोस्ट के जरिए बताया है कि कैसे रियल एस्टेट सेक्टर में निवेश करना बड़ा फायदे का सौदा हो सकता है. वो बताती हैं- पैसे सिर्फ सौदों से नहीं आते प्रॉपर्टी से भी आते हैं. उनका कहना है कि अक्सर लोग रियल एस्टेट में पैसा खो देते हैं, क्योंकि वे देर से खरीदते हैं, अधिक भुगतान करते हैं या बस इंतजार करते हैं. सबसे तेज खिलाड़ी इसके विपरीत करते हैं, वे जल्दी खरीदते हैं, छिपे हुए मूल्य को निकालते हैं.

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कब खरीदें प्रॉपर्टी?

आप कोई भी प्रॉपर्टी लॉन्च के समय खरीदें जब कीमतें कम हों.  मान लीजिए ₹12,000 प्रति वर्ग फुट, फिर ₹14,000 के पुनर्विक्रय मूल्य का लक्ष्य रखें, 2,000 वर्ग फुट की संपत्ति पर ₹2,000 प्रति वर्ग फुट का अंतर ₹40 लाख के लॉक-इन लाभ में बदल जाता है. यह कब्जे से पहले ही हो जाता है.  

डेवलपर्स लिक्विडिटी को प्राथमिकता देते हैं, इसलिए 40:60 प्लान से 50:50 या लचीले विकल्प पर शिफ्ट होने से तुरंत 3-5% की छूट मिल सकती है. यह लाभ सिर्फ आपके भुगतान की गति पर बातचीत करके कमाया जाता है. 

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कब बेचनी है प्रॉपर्टी?

जल्दी खरीदें, लेकिन समझदारी से अपग्रेड करें, प्रीमियम टाइल्स, फिक्सचर्स, या ऊंची मंजिलें. ₹300/वर्ग फुट का अपग्रेड रीसेल को ₹500–₹600/वर्ग फुट तक बढ़ा सकता है. आपका अपग्रेड ROI है. रीसेल प्रीमियम माइनस लागत, जिसे लागत से विभाजित किया जाता है. यह गणित ज्यादातर लोग करने की जहमत नहीं उठाते, लेकिन यह संयोजित होता है. 

पूंजी के दबाव से बचने के लिए भुगतान को चरणबद्ध करें. 100% राशि पहले से ब्लॉक न करें. निर्माण की प्रगति के साथ भुगतान करें, और अपनी पूंजी को कहीं और ब्याज कमाने या बचाने दें.  फिर निकास का समय- तेजी से कब्जा, तेजी से रीसेल, मजबूत प्रवेश मूल्य, यह तिकड़ी 3–4 साल में 12–15% आंतरिक रिटर्न दर दे सकती है. लेकिन अपने निकास को सिर्फ 18 महीने टाल दें, और वह IRR 7–9% तक गिर जाता है. वही संपत्ति, वही खरीदार आधा रिटर्न. 

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कपूर एक मानसिकता में बदलाव की सलाह देती हैं. अधिकांश निवेशक गलत तरीके से मानते हैं कि मूल्य वृद्धि उन्हें बचाएगी, वे शोध को छोड़ देते हैं, माइक्रो-मार्केट के अंतरों को नजरअंदाज करते हैं और आशा पर निर्भर रहते हैं. गुरुग्राम एक बाजार नहीं है यह माइक्रो-ज़ोन का एक समूह है. 

किराए की मांग, कानूनी स्वामित्व, भवन की गुणवत्ता और 1 किमी के तुलनात्मक मूल्य यह निर्धारित करते हैं कि आपकी संपत्ति वास्तविक नकदी प्रवाह उत्पन्न करती है या नहीं. कपूर नकद-पर-नकद रिटर्न की ओर इशारा करती हैं. वार्षिक किराया आय को निवेशित नकदी से विभाजित करना. यदि यह एक निश्चित जमा से बेहतर नहीं है, तो आप पैसे खो रहे हैं.

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