भारत में कैसे मिलेगा सबको किफायती घर? टाटा रियल्टी के CEO ने बताए ये उपाय

भारत में, खासकर बड़े शहरों में, लग्जरी घरों की मांग लगातार बढ़ रही है. इस बढ़ती मांग को पूरा करने के लिए कई हाई-एंड रेजिडेंशियल प्रोजेक्ट्स बनाए जा रहे हैं. हालांकि देश की बड़ी आबादी और शहरों की ओर पलायन को देखते हुए, लाखों भारतीयों के लिए किफायती आवास की जरूरत अभी भी बनी हुई है. इंडिया टुडे कॉन्क्लेव साउथ 2025 में, टाटा रियल्टी एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड के मैनेजिंग डायरेक्टर और सीईओ, संजय दत्त ने बताया कि भारत किफायती आवास को कैसे ज़्यादा सुलभ और व्यावहारिक बना सकता है.

संजय दत्त ने कहा कि 'सरकार टैक्स के रूप में प्रॉपर्टी की कीमत का लगभग 50% हिस्सा ले लेती है. सरकार अकेले ही प्रॉपर्टी पर टैक्स के ज़रिए लगभग 50% हिस्सा ले लेती है, इसलिए उन्हें सबसे पहले इसे ठीक करने की ज़रूरत है. किसी भी हाउसिंग प्रोजेक्ट की कुल लागत में ज़मीन की अहम भूमिका होती है, जो कुल लागत का 50% से 85% तक होती है.'

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दत्त ने यह भी बताया कि कई सरकारी निकायों, जैसे कि रेलवे प्राधिकरण, रक्षा प्राधिकरण, नगर निगम और पुराने ट्रस्ट, शहरों में बड़ी मात्रा में ऐसी ज़मीनें हैं, जो इस्तेमाल में नहीं आ रही है. इन ज़मीनों का मुद्रीकरण और उपयोग करना चाहिए, उन्हें किफायती आवास के लिए उपलब्ध और सस्ता बनाना चाहिए, और फिर निजी डेवलपर्स को उन पर टैक्स लाभ के तहत निर्माण करने की अनुमति देनी चाहिए, जो सरकार पहले ही कर चुकी है."

दत्त ने कहा कि टैक्स लाभ होने के बावजूद, पूंजी और ज़मीन की कीमतें जैसे अन्य खर्च बहुत ज़्यादा हैं. दत्त ने यह भी बताया कि कई जगहों पर सड़क और परिवहन कनेक्टिविटी की कमी है. उन्होंने सवाल किया, "शहर के केंद्र से 50 किलोमीटर दूर जाकर किफायती घर बनाने का क्या फ़ायदा, जब लोग वहां आ जा ही न सकें?

रोज़गार और कॉमर्शियल रियल एस्टेट विकास को गति देते हैं

संजय ने समझाया कि रियल एस्टेट की मांग का सबसे बड़ा कारक रोज़गार है. उन्होंने कहा, "पिछले दो सालों में भारत के टॉप आठ शहरों में लगभग 80 मिलियन वर्ग फुट का उपयोग हुआ है, और इसमें से लगभग 60% बाज़ार दक्षिणी राज्यों का है." उन्होंने बताया कि आईटी, ई-कॉमर्स, टेलीकॉम, बैंकिंग, फाइनेंशियल सर्विसेज़ और हेल्थकेयर जैसे क्षेत्र बढ़ रहे हैं और उन्हें बड़ी संख्या में कर्मचारियों की ज़रूरत है.

उन्होंने कोयंबटूर को एक ऐसे शहर के रूप में उजागर किया जहां 400 से ज़्यादा कॉलेज हैं और वहां से स्थानीय प्रतिभाएं निकलती हैं. यहां 70% से अधिक कर्मचारी स्थानीय लोग हैं. दत्त ने कहा, "यह कई अन्य शहरों से बहुत अलग है, जहां केवल 35% स्थानीय कर्मचारी होते हैं और वे ज़्यादातर प्रवासियों पर निर्भर होते हैं."

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किफायती होना आय और बाज़ार के रुझानों पर निर्भर करता है

बढ़ती घर की कीमतों पर, संजय ने कहा, "रियल एस्टेट की किफायती होना हमेशा लोगों की क्रय क्षमता पर निर्भर करेगा." उन्होंने समझाया कि लोगों की आय बढ़ रही है, लेकिन कभी-कभी रियल एस्टेट सट्टा बाज़ार बन जाता है. लोग रियल एस्टेट में ज़्यादा निवेश करते हैं और फिर उसे ऊंची कीमतों पर किराए पर देते हैं, जिससे वह लोगों की पहुंच से बाहर हो जाता है."

उन्होंने बताया कि यह लंबे समय तक टिकाऊ नहीं है और अंततः मंदी, सुधार या स्थिरता आएगी. "लेकिन हर बार जब कीमतें नीचे आती हैं, तो वे पिछली ऊंचाई से ज़्यादा ऊपर जाती हैं, इसलिए यह हमेशा आकर्षक रहेगा."

संजय ने बताया कि जमीन की कमी और मंजूरी की समस्या के कारण जमीन की कीमतें बढ़ गई हैं. डेवलपर्स अब मंजूरी, डिजाइन और बेहतर इंफ्रास्ट्रक्चर पर अधिक निवेश कर रहे हैं. लोगों की जीवनशैली और अपेक्षाएं बढ़ गई हैं, और वे अपने घरों में रिसॉर्ट जैसा अनुभव चाहते हैं. इसके लिए वे अधिक कीमत देने को तैयार हैं.

जल्दी मंज़ूरी और आधुनिक निर्माण की ज़रूरत

संजय ने समझाया कि भारत में रियल एस्टेट में व्यापार करने की लागत बहुत ज़्यादा है. उन्होंने कहा, "जब आप 100 रुपये खर्च करते हैं, तो टियर-1 शहरों में लगभग 85% ज़मीन की कीमत पर खर्च हो जाता है. टियर-2 शहरों में यह लगभग 50% है." उन्होंने कहा कि प्रोजेक्ट में देरी या लंबी मंज़ूरी प्रक्रियाएं पूंजी की लागत बढ़ा देती हैं, जिससे अंततः घर की कीमत बढ़ जाती है.

दत्त ने सलाह दी कि सरकार को पर्यावरण की मंज़ूरी सहित, तीन महीने से भी कम समय में प्रोजेक्ट्स को मंज़ूरी देनी चाहिए. उन्होंने कहा, "अगर सरकार किसी तरह तीन महीने से कम समय में मंज़ूरी दे सके, और अगर हम प्रीकास्ट कंस्ट्रक्शन और आधुनिक तकनीक का इस्तेमाल करें, तो हम प्रोजेक्ट के समय को पांच साल से घटाकर ढाई साल कर सकते हैं." उन्होंने आगे कहा कि इससे बड़े पैमाने पर घर बनाना किफ़ायती, कुशल और आसान हो जाएगा.

वैश्विक मॉडल से सीखना

जब उनसे सिंगापुर या दुबई के नीतिगत ढांचे को लागू करने के बारे में पूछा गया, तो दत्त ने कहा, "मैंने कई बार सिंगापुर और दुबई के उदाहरण देखे हैं, लेकिन ये एक शहर-देश हैं. " उन्होंने समझाया कि ऐसे देशों में नियमों को एक जैसा बनाना आसान होता है, क्योंकि वहां केवल एक ही प्राधिकरण है. लेकिन भारत में, हर राज्य के नियम अलग हैं.

उन्होंने कहा, "अगर हम नीतियों और प्रक्रियाओं को एक समान बना सकें, तो हम सफल हो सकते हैं. " दत्त ने 'डीम्ड अप्रूवल' यानी 'मान्य मंजूरी' की प्रणाली का सुझाव दिया. उन्होंने कहा, "उदाहरण के लिए, अगर मैं मंजूरी के लिए आवेदन करता हूं और मुझे दो महीने के भीतर मंजूरी नहीं मिलती है, तो उसे मंजूर मान लिया जाना चाहिए." उन्होंने जोर दिया कि नौकरशाहों और सरकारी विभागों पर दबाव डालना आवश्यक है ताकि वे समय पर मंजूरी दें.

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